Краткая сводка: Главное о покупке недвижимости в Испании
Обязателен для любых сделок, уплаты налогов и подписания у нотариуса.
10% ITP на вторичное жилье (Валенсия) или 10% НДС (IVA) на новостройки.
Суммарные затраты на налоги, нотариуса, реестр собственности и юристов.
От внесения резерва и Due Diligence до подписания купчей у нотариуса.
Базовые требования: Получение NIE и открытие счета
Каждый иностранный покупатель недвижимости в Испании должен заблаговременно подготовить два элемента:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): Персональный налоговый идентификатор иностранца, выдаваемый Главным управлением полиции Испании. Оформляется в полиции на территории Испании либо через генеральные консульства Испании за рубежом. Hurbantis может оформить NIE для вас полностью по нотариальной доверенности без необходимости вашего личного визита.
- Счет в испанском банке: Необходим для выдачи банковских чеков в момент нотариальной сделки, уплаты региональных налогов и подключения автоплатежей коммунальных услуг (электричество, вода, налог IBI, сборы кондоминиума).
Поиск объекта и аудит Due Diligence
Перед переводом денег критически важно провести всестороннюю техническую и юридическую проверку (Due Diligence). Стандарт аудита включает:
Выдается Государственным Реестром Собственности (Registro de la Propiedad). Подтверждает законного собственника, отсутствие ипотек, долгов, обременений и арестов.
Проверяет фактические границы, площадь и кадастровый номер, сопоставляя данные реестра и кадастра с физическим состоянием объекта.
Подтверждает, что объект отвечает всем муниципальным градостроительным нормам и официально допущен к проживанию.
Сертификаты от управляющей компании (Comunidad) и мэрии об отсутствии долгов по ежегодному муниципальному налогу IBI и коммунальным платежам.
В Hurbantis этот комплексный юридический и градостроительный аудит включен в стандарт сопровождения каждого объекта для обеспечения 100% юридической чистоты.
Договор резерва и контракт задатка Arras
После согласования цены процедура фиксации договоренностей делится на два этапа:
- Договор резервирования (Reserva): Снимает объект с открытой продажи на 7–14 дней за счет внесения небольшого депозита (обычно от 3 000 € до 10 000 €).
- Контракт задатка Arras Penitenciales (ст. 1454 Гражданского кодекса): Основной обязывающий преддоговор, фиксирующий финальную стоимость, срок нотариальной сделки и опись передаваемого имущества. Покупатель вносит 10% от стоимости (за вычетом резерва).
Полный расчет налогов и дополнительных расходов
При покупке недвижимости в Испании к стоимости объекта необходимо заложить примерно 11% – 13.5% дополнительных расходов на государственные налоги и пошлины:
| Статья расходов | Новостройка | Вторичное жилье | Валенсийское сообщество (Аликанте) |
|---|---|---|---|
| Основной налог | НДС / IVA (10%) | ITP (6% - 10%) | 10% (ITP или IVA) |
| Гербовый сбор (AJD) | 0.5% - 1.5% | Освобожден (0%) | 1.5% (только новостройки) |
| Нотариус | ~800 € - 1.800 € | ~800 € - 1.800 € | Регулируется государственной шкалой |
| Реестр собственности | ~400 € - 1.000 € | ~400 € - 1.000 € | Регулируется государственной шкалой |
| Юридическое сопровождение | ~1% от суммы | ~1% от суммы | 1% (Полный Due Diligence и нотариус) |
Хотите рассчитать точные налоги для конкретного объекта?
Воспользуйтесь нашим интерактивным калькулятором налогов с актуальными ставками 2026 года.
Подписание купчей (Escritura) у нотариуса и получение ключей
Окончательный переход прав собственности завершается подписанием Escritura Pública de Compraventa у государственного нотариуса в Испании:
- Нотариус удостоверяет личности сторон, проверяет законность правоустанавливающих документов и делает мгновенный телематический запрос в реестр для проверки отсутствия новых обременений в момент подписания.
- Покупатель производит окончательный расчет (оставшиеся 90%) посредством гарантированного банковского чека или срочного банковского перевода OMF через Банк Испании.
- В этот же момент покупателю торжественно вручаются ключи и материальное владение объектом.
Покупатели из других стран могут оформить нотариальную доверенность на адвокатов Hurbantis, которые подпишут купчую и примут ключи без необходимости вашего перелета.
Регистрация в Реестре и переоформление договоров
После подписания эскритуры выполняются финальные формальности:
- Уплата налогов: Оплата налога ITP или IVA/AJD в Налоговое агентство в течение 30 рабочих дней.
- Внесение в Реестр Собственности: Подача купчей в Registro de la Propiedad для гарантированной защиты права собственности перед третьими лицами.
- Обновление в Кадастре и мэрии: Переоформление плательщика муниципального налога IBI.
- Перезаключение контрактов: Переоформление договоров на электричество, воду, газ и взносы сообщества собственников.
ВНЖ, цифровые кочевники и перспективы для инвесторов
Покупка недвижимости в Испании открывает прекрасные возможности для получения вида на жительство и комфортной жизни в Европе:
Позволяет проживать в Испании удаленным специалистам международных компаний, дает налоговые преференции по «закону Бекхэма» и свободное перемещение по 29 странам Шенгена.
Оптимально для состоятельных частных инвесторов и семей со стабильным пассивным доходом, желающих проживать в Испании круглый год.
Премиальные Проекты на Коста-Бланке
Noa Garden Villas — Бенидорм
9 эксклюзивных вилл с собственными бассейнами в урбанизации Coblanca.
Parque Norte II — Аликанте
Современные апартаменты 2 и 3 спальни с террасами, паркингом и кладовыми.
Torre Murtal — Бенидорм
Премиальный жилой комплекс с панорамным видом на море на пляже Поньенте.
Часто задаваемые вопросы о покупке в Испании
Может ли иностранец-нерезидент купить недвижимость в Испании?
Да. Законодательство Испании предоставляет иностранным гражданам абсолютно такие же права на приобретение и владение недвижимостью, как и гражданам страны. Для покупки необходимо оформить идентификационный налоговый номер иностранца (NIE) и открыть счет в испанском банке.
Какие налоги и сопутствующие расходы уплачиваются при покупке?
При покупке вторичной недвижимости оплачивается налог на передачу имущества (ITP), составляющий 10% в Валенсийском сообществе (Аликанте / Коста-Бланка). При покупке новостройки у застройщика уплачивается НДС (IVA) 10% плюс гербовый сбор (AJD) 1,5%. Услуги нотариуса, регистрационной палаты и юриста составляют дополнительно 2–3%.
Что такое договор задатка (Contrato de Arras) и каков размер аванса?
Contrato de Arras — это предварительный договор, фиксирующий стоимость и обязательства сторон. Обычно покупатель вносит 10% от суммы сделки. По статье 1454 Гражданского кодекса Испании (Arras Penitenciales), если покупатель необоснованно отказывается от покупки, задаток сгорает; если отказывается продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере (20%).
Дают ли испанские банки ипотеку иностранцам-нерезидентам?
Да, ведущие банки Испании финансируют нерезидентов, выдавая ипотечные кредиты в размере 60–70% от официальной оценочной стоимости объекта на срок до 20–25 лет.
Как Hurbantis помогает провести сделку удаленно под ключ?
Hurbantis берет на себя весь цикл: полную градостроительную и юридическую проверку (Due Diligence), оформление NIE по доверенности, открытие банковского счета, 4K видеопоказы в прямом эфире и подписание эскритуры у нотариуса по доверенности без необходимости вашего личного приезда.
Планируете покупку или инвестиции в Испании?
Свяжитесь с нашими специалистами по жилым комплексам и земельным активам. Мы обеспечим надежность каждого этапа сделки.
Получить консультацию эксперта Hurbantis