Überblick: Das Wichtigste zum Immobilienkauf in Spanien
Zwingend erforderlich für Steuerzahlungen und die Beurkundung beim Notar.
10% Grunderwerbsteuer auf Bestandsbauten (Valencia) oder 10% MwSt. auf Neubau.
Gesamtsumme aus Steuern, Notargebühren, Grundbuchamt und Anwaltskosten.
Von der Reservierung und Due Diligence bis zum finalen Notartermin.
Voraussetzungen: N.I.E.-Steuernummer und spanisches Bankkonto
Jede natürliche oder juristische Person, die in Spanien eine Immobilie erwirbt, benötigt zwingend zwei Elemente:
- N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero): Die persönliche Steueridentifikationsnummer für Ausländer, ausgestellt von der spanischen Nationalpolizei. Sie kann in Spanien oder über spanische Generalkonsulate in Deutschland, Österreich oder der Schweiz beantragt werden. Hurbantis kann die N.I.E. vollumfänglich per notarieller Vollmacht für Sie beantragen, ohne dass Sie anreisen müssen.
- Spanisches Bankkonto: Erforderlich für die Ausstellung bankbestätigter Schecks beim Notartermin, die Abwicklung regionaler Steuern und die Lastschrifteinrichtung der Nebenkosten (Strom, Wasser, IBI-Grundsteuer, Eigentümergemeinschaft).
Objektsuche & Umfassende Rechtliche Due Diligence
Vor Leistung jeglicher Zahlungen ist eine lückenlose juristische und baurechtliche Prüfung (Due Diligence) unverzichtbar. Unser Standard umfasst:
Ausgestellt vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad). Bestätigt den rechtmäßigen Eigentümer und belegt, dass keine Hypotheken, Pfändungen oder Belastungen vorliegen.
Prüfung von Grundstücksfläche, Grenzen und Katasterreferenz zum Abgleich zwischen Grundbuch und tatsächlicher Bebauung.
Bestätigt, dass das Gebäude den städtebaulichen Vorschriften der Gemeinde entspricht und für Wohnzwecke zugelassen ist.
Bestätigungen der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) und der Gemeinde über bezahlte IBI-Gemeindesteuern und Hausgelder.
Bei Hurbantis ist diese sorgfältige Due Diligence für alle Portfolio-Objekte fester Servicestandard für maximale Investitionssicherheit.
Reservierungsvereinbarung und Arras-Vorvertrag
Nach erfolgreicher Prüfung und Preisvereinbarung erfolgt die rechtliche Bindung in zwei Schritten:
- Reservierungsvereinbarung: Nimmt die Immobilie gegen eine Anzahlung (meist 3.000 € bis 10.000 €) für 7 bis 14 Tage vom Markt.
- Arras-Vorvertrag (Contrato de Arras nach Art. 1454 Zivilgesetzbuch): Der rechtlich bindende Vorvertrag regelt Kaufpreis, Frist für den Notartermin und Inventar. Der Käufer leistet eine 10%ige Anzahlung (abzüglich der Reservierung).
Detaillierte Übersicht über Steuern und Kaufnebenkosten
Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien sollten Käufer rund 11% bis 13,5% an zusätzlichen Nebenkosten einkalkulieren:
| Kostenposition | Neubau | Bestandsimmobilie | Region Valencia (Costa Blanca) |
|---|---|---|---|
| Hauptsteuer | MwSt. / IVA (10%) | Grunderwerbsteuer ITP (6% - 10%) | 10% (ITP bei Bestand / MwSt. bei Neubau) |
| Beurkundungssteuer (AJD) | 0,5% - 1,5% | Befreit (0%) | 1,5% (nur bei Neubauten) |
| Notargebühren | ~800 € - 1.800 € | ~800 € - 1.800 € | Staatlich festgelegte Gebührenordnung |
| Grundbuchamt | ~400 € - 1.000 € | ~400 € - 1.000 € | Staatlich festgelegte Gebührenordnung |
| Anwaltliche Begleitung | ~1% des Kaufpreises | ~1% des Kaufpreises | 1% (Umfassende Due Diligence & Notar) |
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Notarielle Beurkundung (Escritura) und Schlüsselübergabe
Der rechtskräftige Eigentumsübergang vollzieht sich mit der Unterzeichnung der Escritura Pública de Compraventa vor einem spanischen Notar:
- Der Notar überprüft die Identität der Parteien, die Eigentumsdokumente und zieht sekundengenau eine telematische Grundbuchabfrage zum Ausschluss neuer Lasten.
- Der Käufer begleicht den Restkaufpreis (die verbliebenen 90%) per bankbestätigtem Scheck oder Eilüberweisung der Banco de España (OMF).
- Direkt im Anschluss erfolgt die feierliche Schlüsselübergabe und der physische Besitzübergang.
Kunden aus dem deutschsprachigen Raum können unseren Anwälten eine Vollmacht erteilen, um den Kauf vor dem Notar vollständig abzuwickeln, ohne selbst anreisen zu müssen.
Grundbucheintragung und Ummeldung von Versorgern
Nach der Beurkundung werden die administrativen Abschlussschritte vollzogen:
- Steuerbegleichung: Zahlung der ITP oder MwSt./AJD an das Finanzamt binnen 30 Arbeitstagen.
- Eintragung im Grundbuch: Einreichung der Urkunde beim Registro de la Propiedad zum Schutz vor Rechten Dritter.
- Ummeldung bei Katasteramt und Gemeinde: Aktualisierung der kommunalen IBI-Grundsteuerrolle.
- Vertragsummeldungen: Strom-, Wasser- und Gasanschlüsse sowie Lastschriften der Hausgemeinschaft.
Aufenthaltsrecht, Visa und Chancen für Investoren
Der Erwerb spanischer Immobilien bietet hervorragende Perspektiven für Lifestyle, Ruhestand und Steuervorteile:
Ermöglicht ortsunabhängigen Fachkräften und Unternehmern das Wohnen in Spanien mit steuerlichen Vorteilen (Beckham-Gesetz) und Reisefreiheit in allen 29 Schengen-Staaten.
Optimal für Ruheständler und Privatvermögen, die ihren Lebensmittelpunkt nach Spanien verlegen möchten, ohne einer lokalen Beschäftigung nachzugehen.
Exklusive Immobilienprojekte an der Costa Blanca
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9 exklusive Designervillen mit privatem Pool in der Urbanisation Coblanca.
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Moderne Wohnungen mit 2 & 3 Schlafzimmern, großen Terrassen, Garage & Abstellraum.
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Häufig gestellte Fragen zum Immobilienkauf in Spanien
Dürfen Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien problemlos Immobilien erwerben?
Ja. Ausländische Staatsbürger haben in Spanien exakt die gleichen Eigentumsrechte wie spanische Staatsbürger. Für den Erwerb sind lediglich eine spanische Steuernummer für Ausländer (N.I.E.) und ein Bankkonto in Spanien erforderlich.
Welche Steuern und Kaufnebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Spanien an?
Beim Kauf von Bestandsimmobilien fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an – in der Region Valencia (Costa Blanca / Alicante) beträgt diese 10%. Bei Neubauten fallen 10% Mehrwertsteuer (IVA) sowie 1,5% Dokumentensteuer (AJD) an. Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten betragen zusammen ca. 2% bis 3%.
Was ist der Arras-Vertrag und wie hoch ist die Anzahlung?
Der Contrato de Arras ist der rechtsverbindliche Vorvertrag. Der Käufer leistet üblicherweise 10% des Kaufpreises als Kaution. Nach Art. 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches (Arras penitenciales) verliert der Käufer die 10%, wenn er unbegründet zurücktritt; tritt der Verkäufer zurück, muss er dem Käufer das Doppelte (20%) erstatten.
Vergeben spanische Banken Hypothekendarlehen an Nicht-Residenten?
Ja, spanische Großbanken finanzieren Käufer aus der EU und Nicht-Residenten regelmäßig mit bis zu 60% bis 70% des Gutachterwertes bei Laufzeiten von bis zu 20 bis 25 Jahren.
Wie unterstützt Hurbantis Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz?
Hurbantis bietet ein schlüsselfertiges Rundum-Sorglos-Paket: vollständige rechtliche und bauliche Due Diligence, Beantragung der NIE-Nummer per notarieller Vollmacht, Bankkontoeröffnung, Live-Videobesichtigungen in 4K sowie rechtliche Vertretung beim Notartermin.
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