Resumen Ejecutivo: Lo Esencial de la Compra en España
Obligatorio para cualquier transacción fiscal o firma ante notario.
10% ITP en segunda mano (C. Valenciana) o 10% IVA en obra nueva + AJD.
Suma total de impuestos, notaría, registro y honorarios de gestión.
Desde la reserva y Due Diligence hasta la firma de escritura pública.
Requisitos Previos: Obtención del NIE y Cuenta Bancaria
Cualquier persona física o jurídica que desee comprar un inmueble en España debe contar de forma preceptiva con dos elementos:
- NIE (Número de Identificación de Extranjero): Es el código fiscal personal expedido por la Dirección General de la Policía. Se puede tramitar personalmente en una comisaría en España o a través de los Consulados Generales de España en el extranjero. Hurbantis puede tramitar su NIE íntegramente por poder notarial sin que usted tenga que viajar.
- Cuenta bancaria española: Necesaria para liquidar los cheques bancarios ante notario, abonar impuestos autonómicos y domiciliar los suministros (electricidad, agua, IBI, comunidad).
Búsqueda y Due Diligence Técnica y Jurídica
Antes de entregar cualquier cantidad económica, es fundamental realizar una auditoría completa del inmueble (Due Diligence). En el mercado inmobiliario español, esta verificación comprende:
Expedida por el Registro de la Propiedad. Acredita quién es el titular registral legítimo y si la vivienda tiene cargas, embargos o hipotecas pendientes.
Verifica la superficie gráfica, lindes y referencia catastral, contrastando que coincidan con la realidad física y registral.
Certifica que la edificación cumple con la normativa urbanística municipal y es apta para su uso residencial.
Certificados expedidos por la comunidad de propietarios y el ayuntamiento acreditando que la propiedad está al corriente de todos los pagos.
En Hurbantis realizamos esta auditoría técnica y jurídica como estándar de servicio en todos nuestros activos para garantizar seguridad jurídica absoluta a nuestros clientes.
Contrato de Reserva y Contrato de Arras
Una vez completada la Due Diligence inicial y acordado el precio, el proceso de formalización se divide en dos fases contractuales privadas:
- Documento de Reserva (Señal): Bloquea la propiedad y la retira de la venta por un plazo breve (normalmente 7 a 14 días) mediante el depósito de una cantidad inicial (generalmente entre 3.000 € y 10.000 €).
- Contrato de Arras Penitenciales (Art. 1454 del Código Civil): Es el precontrato vinculante donde se fija el precio final, la fecha límite de firma en notaría y las condiciones de entrega. Se abona habitualmente un 10% del precio de compra (deduciendo la reserva previa).
Desglose Completo de Impuestos y Gastos Adicionales
Al comprar un inmueble en España, es crucial presupuestar entre un 11% y un 13.5% adicional sobre el precio pactado para cubrir los tributos y aranceles preceptivos:
| Concepto | Obra Nueva | Segunda Mano | Comunidad Valenciana |
|---|---|---|---|
| Impuesto Principal | IVA (10%) | ITP (6% - 10%) | 10% (ITP o IVA) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | 0.5% - 1.5% | Exento (0%) | 1.5% (solo obra nueva) |
| Notaría Oficial | ~800 € - 1.800 € | ~800 € - 1.800 € | Arancel estatal regulado |
| Registro de la Propiedad | ~400 € - 1.000 € | ~400 € - 1.000 € | Arancel estatal regulado |
| Asesoría Legal / Conveyancing | 1% del valor | 1% del valor | 1% (Due Diligence integral) |
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Firma de Escritura Pública ante Notario y Entrega de Llaves
La culminación de la compraventa se produce mediante la firma de la Escritura Pública de Compraventa ante un Notario público en España:
- El notario da fe pública de la identidad de las partes, verifica la titularidad y la ausencia de cargas registrales en el mismo instante de la firma.
- El comprador abona el saldo restante (el 90% restante) mediante cheque bancario conformado o transferencia bancaria del Banco de España (OMF).
- En ese mismo acto se hace entrega formal de las llaves y la posesión material de la vivienda.
Si usted reside en el extranjero, puede otorgar un poder notarial a nuestros abogados para firmar la escritura y recoger las llaves en su nombre con total validez.
Trámites Post-Firma y Alta de Suministros
Tras la firma ante notario, se completan los siguientes pasos administrativos:
- Liquidación de impuestos: Abono del ITP o IVA/AJD ante la Agencia Tributaria en un plazo máximo de 30 días hábiles.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Presentación telemática de la escritura para proteger sus derechos de propiedad frente a terceros.
- Cambio de titularidad en el Catastro e IBI: Actualización del padrón fiscal en el ayuntamiento correspondiente.
- Cambio de titularidad de contratos de suministros: Luz, agua, gas y cuotas de la comunidad de propietarios.
Residencia, Visados y Oportunidades para Inversores
La adquisición de una propiedad en España abre excelentes oportunidades de residencia para inversores de fuera de la Unión Europea:
Permite residir en España a profesionales remotos y trabajadores de empresas internacionales, disfrutando de un régimen fiscal bonificado (Ley Beckham) y libertad de circulación en los 29 países del espacio Schengen.
Ideal para jubilados e inversores con fondos propios suficientes que desean residir en España sin realizar actividad laboral en el país.
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Preguntas Frecuentes sobre la Compra en España
¿Puede un extranjero no residente comprar una propiedad en España?
Sí. En España los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos legales para comprar y poseer propiedades que los ciudadanos españoles. No existen limitaciones a la inversión inmobiliaria extranjera; únicamente es obligatorio obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE) y abrir una cuenta bancaria en España.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España?
Si se trata de vivienda de segunda mano, se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en la Comunidad Valenciana es del 10%. Si es obra nueva, se paga el 10% de IVA más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD, 1.5% en la C. Valenciana). Además, los gastos de notaría, registro y abogado suman entre un 2% y un 3% adicional.
¿Qué es el contrato de arras y qué porcentaje se abona habitualmente?
El contrato de arras es un precontrato privado que asegura la compraventa. El comprador entrega habitualmente un 10% del precio pactado. Si el comprador incumple y renuncia a la compra, pierde la señal; si el vendedor desiste de la venta, debe devolver el doble del importe recibido (arras penitenciales, Art. 1454 del Código Civil).
¿Conceden los bancos en España hipotecas a compradores no residentes?
Sí, las principales entidades bancarias españolas conceden hipotecas a no residentes, financiando generalmente entre el 60% y el 70% del valor de tasación del inmueble con plazos habituales de amortización de hasta 20 o 25 años.
¿Cómo ayuda Hurbantis a comprar de forma segura y remota?
Hurbantis ofrece asesoramiento integral llave en mano: realizamos Due Diligence urbanística y jurídica, obtención de NIE por poder notarial consular, apertura de cuenta bancaria, videovisitas en directo y representación en notaría para que pueda comprar con total tranquilidad desde su país de origen.
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