Synthèse Exécutive : L'Essentiel de l'Achat en Espagne
Indispensable pour toute formalité fiscale et la signature chez le notaire.
10% ITP dans l'ancien (Valence) ou 10% TVA dans le neuf + AJD.
Totalité des taxes, notaire, registre foncier et honoraires d'avocat.
De la réservation et Due Diligence à la signature de l'acte authentique.
Prérequis : Obtention du NIE et Compte Bancaire
Toute personne physique ou morale souhaitant acquérir un bien immobilier en Espagne doit impérativement disposer de deux éléments :
- NIE (Numéro d'Identification d'Étranger) : Identifiant fiscal individuel délivré par la Direction Générale de la Police espagnole. Il s'obtient sur place en Espagne ou auprès des Consulats Généraux d'Espagne en France, Belgique ou Suisse. Hurbantis peut obtenir votre NIE intégralement par procuration notariée sans nécessiter votre déplacement.
- Compte bancaire en Espagne : Indispensable pour l'émission des chèques de banque certifiés chez le notaire, le paiement des taxes régionales et la domiciliation des charges (électricité, eau, taxe foncière IBI, copropriété).
Recherche & Audit Due Diligence Technique et Juridique
Avant tout versement financier, un audit approfondi du bien (Due Diligence) est capital. Sur le marché espagnol, cette vérification comprend :
Délivrée par le Registre de la Propriété. Elle certifie le titulaire légitime et confirme l'absence de saisies, dettes ou hypothèques en cours.
Vérifie la superficie exacte, les limites parcellaires et la référence cadastrale pour garantir la conformité entre le cadastre et le registre.
Atteste de la conformité de la construction aux règles d'urbanisme municipales et de son habilitation à un usage d'habitation.
Certificats émis par le syndic et la mairie attestant que le propriétaire sortant est à jour de toutes ses charges et taxes foncières.
Chez Hurbantis, cet audit juridique et technique est systématiquement réalisé sur chacun de nos actifs pour offrir une sérénité totale à nos acquéreurs.
Contrat de Réservation et Contrat d'Arrhes
Une fois l'audit initial validé et le prix convenu, la concrétisation s'articule en deux étapes contractuelles privées :
- Document de Réservation : Retire le bien de la vente pour un court délai (en moyenne 7 à 14 jours) moyennant un dépôt (habituellement de 3 000 € à 10 000 €).
- Contrat d'Arrhes Pénitentielles (Art. 1454 du Code civil espagnol) : L'avant-contrat scellant le prix définitif, la date limite de signature notariée et les conditions de livraison. L'acquéreur verse 10% du prix d'achat (déduction faite de la réservation).
Décomposition des Taxes et Frais d'Acquisition
Lors de l'achat en Espagne, il convient de prévoir environ 11% à 13,5% de frais supplémentaires en sus du prix convenu :
| Poste de Dépense | Logement Neuf | Logement Ancien | Communauté Valencienne (Alicante) |
|---|---|---|---|
| Taxe Principale | TVA / IVA (10%) | ITP (6% - 10%) | 10% (ITP dans l'ancien / TVA dans le neuf) |
| Droit de Timbre (AJD) | 0,5% - 1,5% | Exonéré (0%) | 1,5% (uniquement logement neuf) |
| Notaire Officiel | ~800 € - 1.800 € | ~800 € - 1.800 € | Barème réglementé par l'État |
| Registre Foncier | ~400 € - 1.000 € | ~400 € - 1.000 € | Barème réglementé par l'État |
| Avocat & Conveyancing | ~1% de la transaction | ~1% de la transaction | 1% (Due Diligence complète & notaire) |
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Signature de l'Acte Authentique (Escritura) et Remise des Clés
L'aboutissement de la transaction intervient lors de la signature de l'Escritura Pública de Compraventa devant un notaire en Espagne :
- Le notaire vérifie l'identité des parties, contrôle les titres de propriété et effectue une consultation télématique instantanée du Registre pour écarter toute charge survenue au moment même de la signature.
- L'acheteur règle le solde restant (les 90% restants) au moyen d'un chèque de banque certifié ou d'un virement sécurisé OMF via la Banque d'Espagne.
- Dans ce même acte officiel, la remise des clés et la prise de possession matérielle sont formalisées.
Pour les investisseurs résidant à l'étranger, nos juristes peuvent intervenir sous procuration pour régulariser l'acte et recevoir les clés en votre nom sans que vous ayez à voyager.
Enregistrement Foncier et Raccordement des Services
Après l'étude notariale, les démarches administratives suivantes sont accomplies :
- Règlement des taxes : Paiement de l'ITP ou de la TVA/AJD auprès de l'administration fiscale sous 30 jours ouvrés.
- Inscription au Registre de la Propriété : Dépôt de l'acte authentique au Registro de la Propiedad garantissant une protection juridique absolue face aux tiers.
- Mise à jour Cadastrale et Taxe IBI : Déclaration auprès des services fiscaux municipaux.
- Transfert des contrats de fluides : Changement de titulaire pour les contrats d'électricité, eau, gaz et charges de copropriété.
Résidence, Visas & Opportunités pour Investisseurs
L'acquisition d'un bien immobilier en Espagne offre des passerelles privilégiées pour vivre et investir en Europe :
Permet aux télétravailleurs et consultants internationaux d'établir leur résidence en Espagne tout en bénéficiant du régime fiscal avantageux (Loi Beckham) et de la libre circulation dans les 29 pays de l'espace Schengen.
Conçu pour les retraités et investisseurs disposant de revenus passifs suffisants désireux de s'installer en Espagne à l'année.
Opportunités Immobilières sur la Costa Blanca
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Résidences contemporaines de 2 et 3 chambres avec terrasses, stationnement et cellier.
Torre Murtal — Benidorm
Tour résidentielle de grand prestige avec vue panoramique sur la Méditerranée à Poniente.
Foire Aux Questions sur l'Achat en Espagne
Un étranger non-résident peut-il acheter un bien immobilier en Espagne ?
Oui. En Espagne, les ressortissants étrangers jouissent exactement des mêmes droits de propriété que les citoyens espagnols. Il n'existe aucune restriction pour l'achat ; il suffit d'obtenir un numéro NIE espagnol et d'ouvrir un compte bancaire en Espagne.
Quelles taxes et frais annexes s'appliquent lors de l'achat d'un bien en Espagne ?
Pour un bien ancien (revente), on paie les droits de mutation (ITP), fixés à 10% dans la Communauté Valencienne (Alicante / Costa Blanca). Pour un logement neuf, s'appliquent 10% de TVA (IVA) et 1,5% de taxe AJD (Actes Juridiques Documentés). Les frais de notaire, de registre foncier et d'avocat représentent environ 2% à 3% supplémentaires.
Qu'est-ce que le contrat d'arrhes et quel est le montant de l'acompte ?
Le contrat d'arrhes (Contrato de Arras) est l'avant-contrat scellant la vente. L'acheteur verse habituellement 10% du prix convenu. Selon l'article 1454 du Code civil espagnol (arrhes pénitentielles), si l'acheteur renonce sans motif légal, il perd son acompte ; si le vendeur se rétracte, il doit restituer le double de la somme reçue (20%).
Les banques espagnoles accordent-elles des prêts immobiliers aux non-résidents ?
Oui, les banques espagnoles financent couramment les acheteurs européens et internationaux à hauteur de 60% à 70% de la valeur d'expertise, sur des durées allant jusqu'à 20 ou 25 ans.
Comment Hurbantis sécurise-t-il votre achat à distance clé en main ?
Hurbantis prend en charge l'ensemble du processus : audit Due Diligence urbanistique et juridique, obtention du NIE par procuration notariée, ouverture de compte bancaire, visites vidéo 4K en direct et signature de l'acte authentique chez le notaire sans nécessité de vous déplacer.
Vous envisagez d'acheter ou d'investir en Espagne ?
Prenez contact avec notre équipe experte en programmes résidentiels et parcelles d'investissement. Nous vous accompagnons à chaque étape avec rigueur juridique et technique.
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